Сложности в квадрате. Минусы инвестиций в недвижимость

Россияне традиционно рассматривают рынок недвижимости как выгодное вложение средств. Конечно, можно получать от него достаточный доход, избегая при этом ненужных рисков. Однако не все так просто. Инвестирование в недвижимость имеет свои серьезные недостатки. ‘Секрет’ обратился к экспертам и аналитикам с просьбой проинформировать их. 〜˜ Инвестиции в «квадраты» традиционно привлекают россиян. Это связано с тем, что в данном случае отсутствуют значительные колебания стоимости актива (присущие рынкам ценных бумаг и иностранной валюты). -Как краткосрочная перспектива. В 2020 году рост быстро ускорился. В среднем среднее образование в России подорожало на 14%, а стоимость новых зданий — на 23,3%. В Москве и Московской области были достигнуты исторические максимальные темпы роста — 21% и 26%, риск замедления роста стоимости недвижимости — риск повреждения имущества при сдаче в аренду — эксплуатационные расходы (ремонт, жилье, местные услуги) ~ рассмотрим каждый из этих недостатков отдельно. ~ Цены на недвижимость постоянно растут, что с каждым годом усложняет процесс покупки. По итогам 2020 года стоимость одного квадратного метра на первичном рынке достигнет 79 000 рублей, а на вторичном рынке 66 700 рублей, согласно данным Росстата. По данным «cyana» (https://realty.ria.ru/20210114/developey-1593014799.html), цена новостройки в Москве в 2020 году выросла до 236 000 рублей за квадратный метр. В пригороде средняя стоимость нового здания выросла до 112 600 рублей за «квадрат». Если у инвестора нет нужной суммы денег, он должен взять ипотечный кредит. Этот вариант чаще всего используется для решения будущих жилищных проблем — «добычи» детям. ~ Основная проблема заключается в том, что кредит значительно увеличивает конечную стоимость недвижимости и снижает доход от последующей перепродажи и сдачи в аренду. Эксперты. Если вы покупаете недвижимость с помощью ипотечного кредита, прибыль от аренды становится частью ваших платежей по кредиту. Дополнительные дополнительные расходы — ежемесячные затраты на содержание квартиры и начисление подоходного налога, а также взносы по ипотеке, не покрываемые арендной платой (подробнее об этом — «секреты»), говорит Оксана Полякова, заместитель директора по аренде квартир «ИнКом-Недвижимость». -Доход от недвижимости варьируется в зависимости от района, эксплуатационных расходов, арендной платы и т.д. Таким образом, инвестиции окупаются в течение длительного периода времени (до 16-20 лет). При этом доходность инвестиций может быть не выше, чем доходность других финансовых инструментов, отмечают эксперты. ~ Например, по статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», в конце 2019 года стоимость типовой «однушки» на вторичном рынке Москвы составляла 7 млн рублей, а ее аренда — в среднем 36 000 рублей в месяц. Таким образом, инвестиции окупятся более чем через 16 лет, принося доходность 6,2% в год (без учета оплаты жилищно-коммунальных услуг, налогов, ремонта и замены мебели и т.д.). Согласно результатам 2020 года, ландшафт рентабельности и возмещения расходов на среднее образование значительно изменился. 〜˜ Цена типичной «однушки» составляет в среднем 8,2 миллиона рублей. Его можно потратить на 35 000 рублей. Это означает, что срок погашения такой должности составляет 19,5 лет, а доходность — 4,4%, пояснила Полякова.

Займы онлайн на карту. Выдача в день обращения.
6 часов назад
Подборка онлайн-займов под 0%
10 часов назад

По словам Андрея Кочеткова, специалиста по массовым исследованиям компании «Открытие Брокер», годовая арендная плата составляет не более 6-8% от стоимости квартиры. И это без учета налогов и амортизации. В то же время фондовый рынок способен обеспечить доход в размере 6%, уточнил он.

‘Аренда квартиры, когда текущие и будущие платежи по ипотеке ниже доходности, начинает приносить доход, но абсолютная доходность (включая налоги, амортизацию и остальное — «секретариат»), объяснил он.

Сравнение: среднегодовой прирост индекса Мосбиржи за последнее десятилетие составил 7,9%, индекса SP 500 — 11%.

  • В столице и Санкт-Петербурге аренда квартир дороже, чем в среднем по стране, но можно получить огромную сумму, говорит Артем Тузов, исполнительный директор департамента рынков капитала ИК «Универ Капитал».
  • Рост цен на жилье в 2020 году был необычайно высок благодаря привилегированным ипотечным кредитам. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», говорит, что в настоящее время цены на жилье растут по всей стране, и темпы роста удивляют. Вероятно, они вырастут в цене в столице, Санкт-Петербурге, Сочи и Краснодаре.
  • Однако Центральный банк уже обеспокоен спекулятивным потеплением. По словам Кочеткова, после прекращения программы рынок снова будет функционировать в нормальных условиях предложения и спроса. Из-за слабой динамики восстановления реальных доходов населения, продать дома по самым выгодным ценам будет нелегко, предупредил он. Последующий рост цен на недвижимость будет не таким сильным, как в 2020 году. Стоимость жилья будет расти в пределах инфляции, Тузов в этом не сомневается.
  • Инвестирование в недвижимость влечет за собой дополнительные расходы. Они включают в себя подготовку документов на аренду, оплату аренды и коммунальных услуг, поиск арендаторов, оплату налогов и, по желанию, погашение ипотеки. Кроме того, существует риск простоя и работы с арендаторами.
  • Уровень оплаты жилья и коммунальных услуг варьируется в зависимости от района. Размер жилой площади, по которой рассчитываются расходы на отопление, обогрев и содержание жилья, а также потребление электроэнергии, горячей и холодной воды повлияют на размер квитанций.

Например, предлагаемая цена жилья в столице за двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. M и ценой 13,4 миллиона рублей. -6 500 рублей, заметила Литинецкая.

Большие затраты на покупку

Таким образом, в данном случае ежегодный платеж по предложению ЖКХ составит 78 000 рублей, или 0,6% от цены недвижимости. По оценкам Кочеткова, возмещение расходов на жилищно-коммунальные услуги может дать до 1-2% годовых от стоимости недвижимости.

Ремонт квартир может быть достаточно дорогим. По оценкам экспертов, стоимость квадратного метра в столице составляет в среднем 12 000-25 000 рублей.

‘Ремонт на источнике стоит около 12 000 рублей за квадратный метр. Например, оборудование для двухкомнатной квартиры площадью 55 м2 будет стоить не менее 600 000 рублей. По данным Личнецкой, жизненное пространство (13,4 млн. ровилов)».

‘В столице средняя цена серьезного ремонта составляет около 25 000 рублей за квадратный метр. Эта сумма может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от состояния квартиры, финансовых возможностей владельца и стоимости отделочных материалов. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра по недвижимости Enrolment Real Estate, утверждает: «Средняя стоимость ремонта здания составляет около 25 000 долларов в год.

Долгий срок окупаемости и сравнительно небольшая доходность

Кроме того, владелец здания должен заплатить налог на прибыль — 0,1% от стоимости подвала, а в случае аренды недвижимости, налог должен быть уплачен с выгоды — 13% (НДФЛ). У арендодателей также есть возможность быть независимыми и платить 4-6% от своего дохода.

Екатерина Ганцева, начальник отдела прочих инвестиций УК «Альфа-Капитал Управление активами», отмечает, что помимо указанных недостатков при покупке недвижимости

Зависимость от дохода первого объекта ;

Подборка онлайн-займов под 0%
8 часов назад
Срочно нужны деньги? Подай заявку на займ онлайн!
9 часов назад

Промежуток времени между покупкой объекта и получением дохода (ремонт, опросы жильцов).

Практически отсутствует индексация арендной платы.

Низкий уровень правовой защиты со стороны арендодателя.

Профессиональный совет.

-Имеет смысл инвестировать в покупку дома, если фиксированный платеж не превышает 30-40% от арендной платы — за это время вложенные деньги можно вернуть быстрее, а за счет прибыли вы будете получать размеренный доход.» , — говорит Артем Тузов, исполнительный директор департамента рынков капитала ИК «Универ Капитал».

Риск замедления роста стоимости актива

Сергей Шрома, директор сектора рынка дистрибуции компании «ИнКом-Недвижимость», говорит: «Традиционно большим спросом пользуется недорогая арендная недвижимость вблизи пригородов. Эти объекты вскоре найдут арендаторов и начнут приносить прибыль».

— Для аренды выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — есть преимущество идти по стопам ухоженных домов в продвинутом жилье, так как не стоит вкладывать деньги в ремонт Шлома.

Затраты на содержание

Покупка квартиры обычно рассматривается как понятная инвестиция на всю жизнь, с потенциалом прибыли, а не риска. Однако на практике эти инвестиции могут быть довольно обременительными. При инвестировании в недвижимость необходимо сравнить варианты и рассмотреть все плюсы и минусы. Вы должны быть готовы оплачивать коммунальные платежи, выплаты по ипотеке, арендную плату и ремонт, как только у вас появится минимальная потребность. Однако выгода от таких инвестиций (3-5%) сопоставима с доходностью депозита, в то время как затраты на энергию гораздо выше.

Не следует рассматривать этот материал как личный совет по инвестициям. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Вы сами должны оценить пригодность продукта/торговли/продукта для ваших собственных интересов, целей, сроков инвестирования и толерантности к риску.

Данный материал не является персональной инвестиционной рекомендацией. Финансовые продукты или операции, описанные в настоящем документе, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Вы сами выбираете инструмент/тренд/продукт в соответствии с вашими интересами, целями, сроками инвестирования и толерантностью к риску.

Редакция Securities Brokers не несет ответственности за любые убытки, которые могут возникнуть в результате торговли или инвестирования в любой из продуктов, упомянутых в данном материале. Не рекомендуется использовать данную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционных решений.

Займы с высокой вероятностью одобрения
7 часов назад
Оформите заявку на займ онлайн! Зачисление на карту.
6 часов назад

Читайте также