Сложности в квадрате. Минусы инвестиций в недвижимость

Россияне обычно рассматривают покупку недвижимости как выгодную инвестицию. Он является основным, понятным и может принести удовлетворительный доход и в то же время избежать ненужных рисков. Однако не все является базовым. Например, инвестирование в недвижимость имеет свои существенные недостатки. С «секретами» они обращались к экспертам и специалистам.

Срочный займ онлайн на банковскую карту
10 часов назад
Интересная подборка займов без процентов
6 часов назад

Инвестирование в «блоки» обычно привлекает россиян, поскольку в этом случае отсутствуют сильные колебания цены актива (это характерно для рынков ценных бумаг и валют).

Таким образом, жилье, как правило, дорожает в долгосрочной и краткосрочной перспективе. В 2020 году рост быстро ускорился. Средний рост цен при перепродаже в Российской Федерации составил 14%, в то время как цены на новостройки выросли на 23,3%. В столице и Московской области рост достиг исторического максимума — 21% и 26% соответственно.

Однако, как и у всех инвестиций, у вложений в недвижимость есть свои недостатки

  • Высокие затраты на покупку ;
  • Длительный срок окупаемости и относительно низкая рентабельность.
  • Риск прекращения роста цен на активы.
  • Риск нанесения ущерба собственности в случае аренды.
  • Оглавление Расходы (ремонт, коммунальные платежи).

Давайте рассмотрим каждый из этих недостатков.

Большие затраты на покупку

Стоимость недвижимости растет с каждым днем. Это означает, что с каждым годом его все труднее приобрести. По итогам 2020 года цена 1 м² квартиры на первичном рынке достигла 79 000 рублей, а на вторичном — 66 700 рублей, следует из данных Росстата. По данным «cyana»(https://realey.ria.ru/20210114/developery-1593014799.html), цена новостройки в столице составит 236 000 рублей с 2020 года. 1 кв. м. В пригороде средняя цена новостройки поднимается до 112 600 рублей. В «квадратах».

Если инвестор не располагает достаточными средствами, необходимо получить ипотечный кредит на недвижимость. Аналогичный вариант часто используется для завершения решения жилищных вопросов о возможностях «для развития» для детей.

Основная проблема в этом случае заключается в том, что кредит фактически повышает конечную цену недвижимости и еще больше снижает прибыль от продажи или аренды.

‘Если вы покупаете дом с ипотекой, преимущества аренды используются для погашения части ипотеки. Дополнительными расходами являются содержание жилого помещения и ежемесячная стоимость налога на доход от аренды. Аналогично, по словам Оксаны Поляковой -дедвижимости, директора департамента аренды квартир компании «Инк», по ипотечным платежам, не покрываемым арендной платой (см. ниже «Секреты»).

Долгий срок окупаемости и сравнительно небольшая доходность

Недвижимость может принести еще больше прибыли, оглавление расходы, аренда, например. В сумме они аннулируются на длительный срок (до 16-20 лет) в результате этой инвестиции. Это означает, что эффективность инвестиций может быть не профессионально выше, чем у других финансовых инструментов.

Например, по статистике Аналитического центра «Инком-Дедвижимость», в конце 2019 года типичная однокомнатная квартира на вторичном рынке с капиталом 7 млн рублей и арендной платой в среднем составляет 36 000 рублей. за месяц. Таким образом, инвестиции окупаются чуть более чем за 16 лет, или 6,2% в год (без учета коммунальных счетов, налогов, затрат на ремонт и замену).

Однако, по словам руководителя рынка дистрибуции Сергея Шломы в «Инком-дедвижимости», по итогам 2020 года ситуация с доходностью и амортизацией вторичного жилья явно изменилась.

Цена типичной однокомнатной квартиры в среднем составляет 8,2 млн рублей. Вы можете передать его за 35 000 рублей. Это означает, что срок окупаемости такого объекта составляет 19,5 лет при доходности 4,4%, пояснила Полякова.

По словам Андрея Кочеткова, известного аналитика в области глобальных исследований компании «Открытие Брокер», годовые расходы на аренду редко превышают 6-8% от стоимости жилья. И это без учета налогов и амортизации. В то же время фондовый рынок может принести 6%, сказал он. Полная доходность (включая налоги, амортизацию и т.д. — обратите внимание на «секрет») будет на 3-5% больше в год от фиксированной стоимости», — объяснил он. ~ Для сравнения: среднегодовой рост индекса Мосбиржи за последнее десятилетие составляет 7,9%, индекса SP 500 — 11% ~ в Москве и Санкт-Петербурге аренда жилья дороже, чем в среднем по стране, но содержание — это содержание СК «Универ Капитал» столицы По словам Артема Тузова, исполнительного директора сектора рынка, рост цен на жилье в 2020 году был необычным благодаря льготным ипотечным кредитам. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», отметила, что квартиры по всей стране сейчас дорожают, но разными темпами. Быстрее всего они растут в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и Краснодаре. По словам Кочеткова, после постепенного прекращения программы рынок воссоединяется в соответствии со стандартными условиями спроса и предложения. В результате слабого роста реальных доходов населения будет трудно продавать дома по высоким ценам, предупредил он. В будущем цены на недвижимость будут расти не так сильно, как в 2020 году, но фиксированные цены продолжат увеличиваться в пределах инфляции, считает Тузов. К ним относятся подготовка к сдаче жилья, оплата аренды и коммунальных услуг, поиск арендаторов, оплата налогов и, возможно, ипотечных платежей. Они также включают риск, связанный с остановками и арендаторами. Платежи за отопление, содержание и ремонт рассчитываются, как и полученная сумма, исходя из потребления отопления, горячей и холодной воды и влияния на площадь квартиры. Например, стоимость общих услуг при проживании в Москве в двухкомнатной квартире площадью 55 кв. м и стоимостью 13,4 млн. рублей — 6500 рублей каждая, так как каждая стоит 78 000 рублей, т.е. 0,6% от стоимости квартиры указанная годовая плата за услуги. По оценкам Кочеткова, жилищно-коммунальные платежи могут составлять 1-2% от годовой стоимости недвижимости. По оценкам эксперта, средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 12 000-25 000 рублей. «~» Ремонт «под ключ» стоит около 12 000 рублей за кв. м. м. Например, на оборудование в двухкомнатной квартире площадью 55 м2 — не менее 600 000 рублей, или 4% от общей стоимости квартиры (13,4 млн рублей)», — говорит Личнецкая. ~ «В Москве средняя стоимость капитального ремонта квартир составляет около 25 000 рублей за м2. Эта сумма может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от состояния жилого помещения, финансовых возможностей владельца и цены на отделочные материалы. В сегментах «бизнес» и «элит» — это озеро», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». А в случае сдачи в аренду недвижимости необходимо уплатить подоходный налог — 13% (налог на доходы физических лиц). Арендодатели также могут зарегистрироваться в качестве самозанятых и платить 4-6% от своего дохода.

Не дают под 0%? Возьмите под проценты!
7 часов назад
Бесплатные онлайн-сервисы подбора финансовых услуг
9 часов назад

Екатерина Ганцева, начальник отдела прочих инвестиций УК «Альфа Капитал Управление Активами», отмечает, что помимо указанных недостатков при покупке недвижимости

Зависимость от дохода первого объекта ;

Промежуток времени между покупкой объекта и получением дохода (ремонт, поиск арендатора).

Риск замедления роста стоимости актива

Виртуальная недоступность индексов арендной платы ;

Низкий уровень правовой защиты арендодателей.

Затраты на содержание

Советы экспертов.

-Имеет смысл инвестировать в покупку дома, если фиксированный платеж не превышает 30-40% от арендной платы — в этот период вложенные деньги можно вернуть быстрее и получать размеренный доход», — ИИК «Универ Капитал», Департамент рынка капитала Артем Тузов, исполнительный директор, говорит.

— «Традиционно большим спросом пользуется дешевая арендная недвижимость вблизи пригородов. Эти объекты скоро найдут арендаторов и начнут приносить прибыль», — говорит Сергей Шрома, директор департамента рынка дистрибуции компании «ИнКом-Недвижимость».

-Для аренды выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — что Шлома идет по стопам ухоженных домов в продвинутом жилье, чтобы не вкладывать деньги в ремонт.

Обычно покупка квартиры рассматривается как понятная, а не рискованная инвестиция в потенциально прибыльную жизнь. Однако на практике эти инвестиции могут оказаться очень обременительными. При инвестировании в недвижимость необходимо взвесить свои возможности и рассмотреть все «за» и «против». Вы должны быть готовы к тому, что вам придется оплачивать коммунальные платежи, погашать ипотеку, получать минимальную арендную плату, а затем оплачивать ремонт. Однако выгода от такой инвестиции (3-5%) сопоставима с возвратом депозита, а затраты на энергию гораздо выше.

Не следует рассматривать этот материал как личный совет по инвестициям. Описанные финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Вы сами должны оценить пригодность продукта/торговли/продукта для ваших собственных интересов, целей, сроков инвестирования и толерантности к риску.

Данный материал не является персональной инвестиционной рекомендацией. Финансовые продукты или операции, описанные в настоящем документе, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Вы сами выбираете финансовый инструмент/вид/продукт в соответствии с вашими интересами, целями, сроками инвестирования и толерантностью к риску.

Редакция Securities Brokers не несет ответственности за любые убытки, которые могут возникнуть в результате торговли или инвестирования в любой из продуктов, упомянутых в данном материале. Не рекомендуется использовать данную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционных решений.

Самые быстрые круглосуточные займы онлайн
7 часов назад
Срочно нужны деньги? Подай заявку на займ онлайн!
10 часов назад

Читайте также